6月，我们通过案例剖析具体讲述了《民法典》继续篇的相关法条，不少读者纷纷体现“原来法定继续是这样的，涨知识了！”今天我们想和各人再次延伸探讨一下和老黎民物权工业相关的“《民法典》之物权篇”，通过案例、判决来引导如何包管自己的权益，以及商品房买卖历程中需要注意哪些问题！ 我们照旧考虑以下几个问题：
1.无处分权人处理资产所签订的协议书一定无效么？
2.不动产权证的持有人就一定是物权人所有者么？
案 例
起因：
吴女士2004年通过中间人，以自己公公的名义与黄1签订了关于购置武汉铁塔厂的衡宇（因自己的公公是铁塔厂员工便当日后衡宇过户），协议约定购房款30000元，中间人程某也在协议上签字证明。签订协议当天吴女士即向黄1交付了购房款30000元，黄1也于当天将该房交付给了吴女士，并称因该房是黄父（已逝）所购厂里的福利房，暂时不可过户，等厂里房改时一同过户，但没有提供该房的任何凭证，并约定以后房悔改户用度由吴女士担负，随后吴女士对该房进行了简单装修，搬进该房居住。由于是工厂福利房，双方到武汉铁塔厂房管科征询有关衡宇买卖事宜，黄1的妹妹黄2提供书面声明，证明该衡宇是黄父的单位的福利房，本是留给黄2的，现愿意将衡宇给黄1，今后不会对此房有任何要求�；颇�2一直住在吴女士所买衡宇隔邻。此时，黄1与黄2 并未见告吴女士另有其他亲兄妹，或该衡宇另有其他法定继续人。
转折：
2007年武汉铁塔厂自管公房开始陆续房改，黄3得知诉争衡宇被出卖的消息后，开始多次上门向吴女士主张衡宇权利，但双方一直就衡宇的赔偿未能告竣一致。2010年武汉铁塔厂房改，2011年3月，黄3取代黄父（已逝）与武汉铁塔厂签订《武汉市房地局购置标准价补足本钱价住房协议书》约定在补足本钱价差额3259元后黄父（已逝）拥有武汉铁塔厂的该衡宇全部产权。2012年5月17日，黄1、黄2、黄4的继续人（代位继续人），放弃对本案诉争衡宇的继续，由黄3一人继续。2012年5月22日，诉争衡宇过户到黄3名下。
结果：
黄3取得衡宇所有权后，要求吴女士退还衡宇，2013年9月，吴女士向法院提请诉讼。
思考：全款交付的屋子，住了若干年后，衡宇权属居然成了其他人的，黄3提出黄1是无处分权人且称购房协议无效，法院会如判决呢？
首先，我们来剖析，购房协议是否无效。
《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除执法另有划定外,切合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照执法划定应当挂号的已经挂号,不需要挂号的已经交付给受让人。
受让人依据前款划定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款划定。
凭据《民法典》法条，购房协议有效的前提条件：
1.受让人吴女士必须是善意取得；
2.涉案衡宇转让价格合理。
吴女士与黄1买卖衡宇交涉历程中发明该衡宇属于自管公房,为慎重起见,双方赴衡宇产权人武汉铁塔厂房管科征询有关衡宇买卖事宜,房管科明示衡宇买卖是个人行为,单位不作任何关预,买卖双方签订协议为凭�；�1还提供了其妹妹黄2放弃声明书，在此基础上，双方于2004年5月签订衡宇买卖协议，黄1邀请程某作为协议见证人，并在协议书签署名字加盖了手印，双方凭据协议划定各自履行了权利义务�？杉�，衡宇买卖协议是双方真实意思体现，买受人吴女士尽到了注意义务，主观上是善意的。且房款为人民币30000元，是双方配合协商价格，也约定后续款由吴女士担负，协议并没有仅涉及部分产权面积，而是指向全部产权。
双方签订协议，吴女士向黄1支付了协议约定的全部对价，黄1也将该衡宇交付给吴女士及其家人居住使用至今，双方衡宇买卖协议已实际履行�；�1出售上述衡宇时，虽未享有该衡宇的所有权，但凭据《最高人民法院关于审理买卖条约纠纷案件适用执法问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张条约无效的，人民法院不予支持。”
故，吴女士与黄1所签订的购房协议有效。
法院判决：购房人吴女士购置案涉衡宇时已经尽到了须要的注意义务，主观上是善意的，该衡宇买卖协议系双方当事人的真实意思体现，并不违反执法的禁止性或强制性划定，吴女士在衡宇买卖协议签订后支付了全部对价且一直在衡宇里居住。此时，吴女士的购房行为是善意的且支付了对价、衡宇买卖协议已经实际履行。且该衡宇买卖协议并不违反执法、规则的禁止性或强制性划定，法院依法认定该衡宇买卖条约有效，针对本案的具体情形，凭据�；ふ加械墓帕�，�；そ灰啄埠偷笔氯说男爬道�，维护商品交易的正常秩序及我国继续法的相关划定，法院判决吴女士应当取得案涉衡宇的所有权。
其次,如何认定黄家其他人在2012年放弃继续的行为
《民法典》第一百五十四条 【恶意勾通的民事执法行为的效力】行为人与相对人恶意勾通,损害他人正当权益的民事执法行为无效。
法院判决：因黄3与黄1是亲姐弟，即便黄3在2007年之前对黄1与吴女士衡宇买卖不知情，但2007年开始已知晓黄1出售案涉衡宇，在武汉铁塔厂对该衡宇进行房改，将衡宇权属证书挂号在黄父名下后，黄1、黄2、黄4等人在明知黄1已将该衡宇出售给吴女士，吴女士已向黄1支付对价并实际居住该衡宇近八年的情况下，黄1、黄2、黄4放弃对本案诉争衡宇的继续，同意该衡宇由黄3一人继续并将诉争衡宇过户到黄3名下，主观上是恶意的，违反老实信用原则，黄1、黄2、黄4与黄3的过户行为组成恶意勾通。
第三，不动产权证的持有人就一定是物权的持有人么？
《民法典》第二百一十七条 【不动产挂号簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产品权的证明。不动产权属证书纪录的事项,应当与不动产挂号簿一致;纪录纷歧致的,除有证据证明不动产挂号簿确有过失外,以不动产挂号簿为准。
第二百二十条 【更正挂号与异议挂号】权利人、利害关系人认为不动产挂号簿纪录的事项过失的,可以申请更正挂号。不动产挂号簿纪录的权利人书面同意更正或者有证据证明挂号确有过失的,挂号机构应当予以更正。
不动产挂号簿纪录的权利人差别意更正的,利害关系人可以申请异议挂号。挂号机构予以异议挂号,申请人自异议挂号之日起十五日内不提起诉讼的,异议挂号失效。异议挂号不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
产权挂号是行政机关对不动产其时权属关系及体现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体执法关系。即，不动产挂号簿虽然享有权利的证明，但并不具有绝对的证明力。
第四，如果不是恶意勾通，黄3对衡宇有一定的权利，如何主张？
《民法典》第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除执法另有划定外,切合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照执法划定应当挂号的已经挂号,不需要挂号的已经交付给受让人。
受让人依据前款划定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款划定。
据此法条，黄1出售该衡宇的行为如果损害了原衡宇权利人的正当权益，原衡宇权利人黄3可依法向黄1请求赔偿损失。
接待各人就非善意取得和非恶意勾通做一个延伸性的讨论，或许简单的文字背后，可能保存纷歧样的结果！
大桥集团吴媛媛
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